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自2021年6月上市以来，公募REITs便成为市场中那颗闪耀的“明星”，但在今年，公募REITs在二级市场上疲态尽显，截至6月7日，全市场27只公募REITs中，跌幅超10%的不在少数，更有甚者跌幅超20%。公募REITs的不断下跌也造成折价“破发”。从原来的众星捧月到现在的跌落神坛，公募REITs在短短两年经历了什么？

6月7日，据Choice数据显示，在二级市场上的27只公募REITs中有23只产品均呈现上涨之势，其中涨幅最大的是建信中关村(行情000931,诊股)REIT，达4.46%。

但放眼年初至今，公募REITs显得尤为落寞。截至6月7日收盘，包括建信中关村REIT、华夏中国交建(行情601800,诊股)REIT在内的3只产品年内跌幅超20%，还有8只产品同期跌幅超10%。

公募REITs跌跌不休的背后或是部分产品业绩表现不尽如人意，引起市场悲观情绪，从而抛售止损，对其造成冲击。

公募REITs大面积“破发”

自2023年以来，公募REITs二级市场表现风光不再。

在27只产品中，破发竟然成为普遍现象，截至6月7日收盘，已有近15只产品跌破发行价。

比如建信中关村REIT发行价为3.2元，截至6月7日收盘，报3元；发行规模高达108.8亿的中金安徽交控REIT截至6月7日收盘为8.77元，离10.88元的发行价更远；平安广州广河REIT亦是如此，该产品在2021年确认发行价为13.02元，时至今日，收盘价9.268明显低于发行价。

而截至6月7日，全市场27只公募REITs中的多数均呈现不同程度的回撤，跌幅超10%的多达11只。

其中华夏中国交建REIT年初至今跌幅尤甚，已近25%；建信中关村REIT跌幅位居第二，超24%；中金普洛斯REIT跌幅也超20%。

除跌幅超20%的3只产品外，还有8只公募REITs跌幅超10%，包括博时蛇口产园REIT、中金安徽交控REIT、富国首创水务REIT等。

伴随着公募REITs的跌跌不休，部分产品也一改此前大幅溢价的局面，27只公募REITs产品中有半数的产品均出现折价的情况，其中折价最高的是华夏中国交建高速REIT，折价率超30%。

除此之外，从上市首日这一维度也可看出公募REITs疲态尽显。

以今年发行的三只公募REITs为例，嘉实京东仓储基础设施REIT、中航京能光伏REIT首日涨幅均超10%，中信建投国家电投新能源REIT首日涨幅不到2%，但这与先前公募REITs上市首日凶猛飙升形成鲜明对比。

回首2021年，多只产品上市初期在二级市场上“突飞猛进”，比如建信中关村REIT在2021年12月17日上市首日直接30CM涨停；中金普洛斯REIT自2021年6月上市后的半年内涨幅超26%；2022年也无例外，国泰君安(行情601211,诊股)临港创新产业(行情300832,诊股)园上市首日再现30%涨幅，鹏华深圳能源REIT上市首日涨幅则超20%。

业绩、流动性是“元凶”

时过境迁，公募REITs从先前的“热炒”到如今的降温，背后究竟发生了什么？

华泰证券(行情601688,诊股)表示，机构行为主导了本轮下跌，在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，市场缺乏新资金流入，持续下跌引发部分机构触发清仓线，造成踩踏。

字里行间透露出公募REITs大幅波动的关键在于部分产品基本面表现不佳。

众所周知，公募REITs底层资产是基建，包括公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流等资产。显然，底层资产的收益才是公募REITs的重中之重。

在产业园区板块，像华安张江光大REIT今年一季度收入为1604万元，净利润亏损1177万元，也是27只公募REITs中唯一亏损的一只产品。

受挫的不仅是这一只园区公募REITs。建信中关村REIT今年一季度营收同比下降27.13%，净利润同比降超七成；东吴苏园产业REIT虽今年一季度营收同比微增0.9%，但净利润同比下滑8.33%。

而钳制园区公募REITs营收与净利润因素之一是园区出租率表现仍承压。比如亏损的华安张江光大REIT截至今年3月末出租率为70.57%，而截至2022年3月末，公司出租率为100%。

生态环保类的公募REIT表现同样不尽如人意。市面上仅有的两只中航首钢生物质REIT以及富国首创水务REIT今年一季度营收、净利润均呈现同比下降，其中富国首创水务REIT降幅分别为-3.24%、29.24%。

不过交通基础设施类的公募REIT“一枝独秀”。

浙商沪杭甬REIT在今年一季度净利润增长拔得头筹，同比蹿升2112.6%至2698.8万元，而先前该产品则是在去年同期亏损-134.09万元，2022年全年亏损9452万元。

这并非个例，其余交通公募REITs业绩表现同样不俗，如华夏越秀高速今年一季度营收同比增长15.22%，净利润同比增长2.66%；即使上市未满一年的国金中国铁建(行情601186,诊股)REIT今年一季度营收、净利润环比分别大增35.48%以及162.41%。

业绩因素之外，流动性难题也制约着公募REITs。

正如华泰证券表示，市场流动性较弱，流通规模较小，平均换手率仅0.7%，显著低于2022年的平均换手率1.43%，少量抛售资金就有可能带来二级市场显著的下跌。

公募REITs扩容进行时

即便挑战重重，也拦不住公募REITs扩容的热情。

6月2日，博时、华安、红土创新、中金4家基金公司宣布旗下公募REITs扩募完成，四只REITs产品合计扩募规模超过50亿元。前脚刚扩募完成，后脚中金湖北科投光谷REIT也将于6月5日正式发售，预计募集资金总额为15.75亿元。

在左手上新，右手扩募的基础上，公募REITs市场总规模距离千亿大关仅有一步之遥。

冲击千亿规模的背后离不开险企、银行理财子、券商等重磅玩家的鼎力相助。

其中险资是配售的“主力军”。据不完全统计，在全市场27只公募REITs中，险企通过战略配售和网下配售的方式总金额超130亿元。

例如，人保寿险曾获配国金中国铁建高速、国泰君安东久新经济、国泰君安临港创新产业园、红土创新深圳人才安居、华泰江苏交控等逾十只公募REITs。

泰康人寿不仅是国泰君安东久新经济REIT、普洛斯、首钢绿能等四只公募REITs的战投，还通过网下参与建信中关村REIT、鹏华深圳能源REIT以及华夏合肥高新产园REIT等。

新华保险(行情601336,诊股)同样通过“战投+网下”的方式出现在公募REITs的身后，包括华夏越秀高速REIT、东吴苏园产业REIT、中金厦门安居REIT等。

除此之外，银行理财子也朝着布局公募REITs的方向加速奔跑。

以光大理财发行的阳光红基础设施公募REITs优选1号为例，据其今年一季报显示，前十名资产中公募REITs占据7个席位，分别为富国首创水务REIT、国泰君安东久新经济REIT以及鹏华深圳能源REIT等。

除通过发行理财产品进军公募REITs外，银行理财子也通过战略配售等方式不断“开疆扩土”。

比如，交银理财以战略投资者身份获配华夏中国交建高速REIT达2亿元；建信理财亦以1.1亿元战略投资建信中关村产业园公募REIT。

而对于券商，自然不会错过公募REITs这条黄金赛道。像广发证券(行情000776,诊股)屡屡“掘金”公募REITs，平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIt、红土盐田港(行情000088,诊股)REIT的背后均有其身影。

经历过二级市场的“洗礼”后，叠加后续产品业绩的回暖，公募REITs的长期投资价值正逐步显现。